戴德梁行：上海房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)成交量下降投資回報(bào)率提升

中新網(wǎng)上海9月25日電 (記者 于俊)全球知名房地產(chǎn)服務(wù)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)戴德梁行25日發(fā)布的“三季度上海樓市回顧報(bào)告”稱(chēng)，今年以來(lái)，申城房地產(chǎn)投資市場(chǎng)大宗物業(yè)成交量及外資買(mǎi)家占比均明顯下降，但投資回報(bào)率提升。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，上海大宗物業(yè)投資市場(chǎng)從2016年全年成交近人民幣(下同)1400億元的高點(diǎn)降至2018年的略超1000億元。2019年初受上年簽約的延續(xù)影響，一季度455.83億元的成交金額與往年同期基本持平；二季度成交量大幅下滑至150.35億元，同比下跌66%；三季度更是下探至105.59億元。二、三季度投資市場(chǎng)交易活躍度明顯降低。外資買(mǎi)家今年一季度投資金額占比還與去年一致，但第三季度呈現(xiàn)大幅下降態(tài)勢(shì)。

就交易額比例而言，上海依然是中國(guó)最受機(jī)構(gòu)投資者歡迎的城市；辦公則依然是最受投資者青睞的物業(yè)類(lèi)型。大宗物業(yè)投資回報(bào)率整體較去年有明顯增長(zhǎng)，核心地段資產(chǎn)的資本化率約3.8%-4.0%，非核心區(qū)域的該數(shù)值則在3.9%-4.5%左右。

戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)分析，三季度上海大宗物業(yè)交易市場(chǎng)總體可用“迷霧重重中星光閃動(dòng)”形容。受宏觀因素影響，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)亦受到影響，疊加今年前三季度寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)近年來(lái)峰值的因素，使得前三季度寫(xiě)字樓整體空置率上升，租金水平下降，為近年來(lái)相對(duì)低點(diǎn)，從而影響到外資機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于市場(chǎng)的信心，在投資方向和物業(yè)類(lèi)型上出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，境內(nèi)投資者也在融資渠道方面受限，大宗交易市場(chǎng)目前存在階段性觀望。

盡管如此，上海市場(chǎng)三季度仍有諸如綠地黃浦濱江、萬(wàn)象城寫(xiě)字樓、海航浦發(fā)大廈、虹橋協(xié)信中心等大宗亮眼項(xiàng)目成交。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁、中國(guó)資本市場(chǎng)部主管葉國(guó)平提出了四季度市場(chǎng)走向的四大預(yù)測(cè)：上海投資性物業(yè)資本化率將持續(xù)攀高；空置或租賃風(fēng)險(xiǎn)較大的資產(chǎn)關(guān)注度下降；自用客戶(hù)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上持續(xù)活躍；產(chǎn)業(yè)園、物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的優(yōu)質(zhì)物業(yè)將成為熱門(mén)標(biāo)的。(完)