“在整體經(jīng)濟(jì)政策沒有重大調(diào)整和變化的情況下，2016年下半年到2017年第二季度，房?jī)r(jià)的增幅或?qū)⒊尸F(xiàn)減緩的趨勢(shì)?！痹?月6日下午召開的《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》發(fā)布會(huì)上，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)所戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理、《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》主編倪鵬飛向媒體公布了對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，并對(duì)今后的走勢(shì)作出了預(yù)測(cè)。

他表示，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期，持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后，但2016年全年商品房銷售有望創(chuàng)歷史新高。

從今年年初開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度回暖。

報(bào)告顯示，全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格增幅3月為最高，2016年商品住房庫(kù)存預(yù)計(jì)比2015年降低約0.5億平方米，上半年房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)為0.37個(gè)百分點(diǎn)。

但今年5月的數(shù)據(jù)反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)有運(yùn)行放緩的新跡象。

報(bào)告顯示，今年1～5月，我國(guó)商品房銷售額3.68萬(wàn)億元，增長(zhǎng)50.7%，與2016年1～4月相比，1～5月增速回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。1～5月，住宅銷售面積比1～4月回落4.6個(gè)百分點(diǎn)，銷售額回落8個(gè)百分點(diǎn)。

此外，住房?jī)r(jià)格上升城市數(shù)量不斷增多，城市間分化持續(xù)加劇。

倪鵬飛認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)的總體回升是由于政策促進(jìn)和市場(chǎng)預(yù)期的變化引起的，市場(chǎng)分化是由于各城市不同的基本面，以及對(duì)統(tǒng)一政策的不同反應(yīng)，以及城市間的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)所傳染導(dǎo)致的。

他指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有五個(gè)問(wèn)題需要關(guān)注。

首先是空間錯(cuò)配持續(xù)加劇，住房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存?！斑^(guò)去我們講分化，但現(xiàn)在重新用一個(gè)新的概念——錯(cuò)配，就是需求多的地方供給少，供給多的地方需求少，導(dǎo)致了城市間的銷售不夠或者庫(kù)存積壓，這是非常重大的問(wèn)題?！?/p>

其次，盡管我們現(xiàn)在庫(kù)存很大，但是代表未來(lái)供給水平的開工面積同比增速持續(xù)快速增長(zhǎng)，這樣就形成新的庫(kù)存。

報(bào)告顯示，今年1～4月，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新開工面積增速為21.4%，達(dá)到2011年11月以來(lái)的最高值，與之相比，5月增幅有所放緩，增長(zhǎng)率為18.3%。

倪鵬飛發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在有的三四線城市一邊“消化”庫(kù)存，一邊繼續(xù)投資“補(bǔ)倉(cāng)”，“這是源于地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政的壓力，所以很難去庫(kù)存，原來(lái)的庫(kù)存還沒去完，新的庫(kù)存又來(lái)了?！?/p>

此外，房?jī)r(jià)地價(jià)波動(dòng)比較大，尤其是一二線城市房?jī)r(jià)地價(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)比較大；信貸增長(zhǎng)波動(dòng)比較大，房企資金來(lái)源松緊失當(dāng)交替頻繁，企業(yè)負(fù)債率創(chuàng)歷史新高，三、四線及以下城市高庫(kù)存房企面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)投資后勁不足。未來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大。

報(bào)告指出，一方面，2014年下半年以來(lái)一系列旨在去庫(kù)存的政策措施促進(jìn)了市場(chǎng)回暖、投資回升，去庫(kù)存也有了明顯成效。另一方面，針對(duì)一線及個(gè)別熱點(diǎn)城市今年年初特別是3月房?jī)r(jià)的快速飆升，中央和相應(yīng)的地方政府及時(shí)出手，調(diào)整了部分調(diào)控措施，政策調(diào)整的時(shí)機(jī)、力度總體把握比較得當(dāng)。

“但調(diào)控中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題?！蹦啭i飛指出，從國(guó)家層面上，政策連續(xù)加碼力度稍大，預(yù)期管理不夠成熟，缺乏對(duì)城市間聯(lián)動(dòng)關(guān)系的考慮，一二線城市的市場(chǎng)監(jiān)管沒及時(shí)跟上，土地供應(yīng)政策較為被動(dòng)，同時(shí)，三四線城市有關(guān)釋放需求、調(diào)整供給的實(shí)質(zhì)性制度性政策出臺(tái)不多。

報(bào)告建議，政府應(yīng)確保住房市場(chǎng)短期內(nèi)平穩(wěn)回落，避免劇烈調(diào)整，確保住房市場(chǎng)長(zhǎng)期可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

同時(shí)，報(bào)告建議國(guó)家調(diào)整城市發(fā)展的方針，即放開對(duì)大城市的限制，在大城市中心城區(qū)人口超過(guò)最優(yōu)規(guī)模時(shí)，建立多中心，解決城市病。將大中小城市、小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展和以城市群為主體形態(tài)結(jié)合起來(lái)，全面發(fā)展城市群內(nèi)的中小城市和小城鎮(zhèn)。

“落實(shí)到房地產(chǎn)上，一方面，放開一二線城市人口限制，加大一二線城市和城市群內(nèi)中小城市的土地和住房供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)住房供需匹配，促進(jìn)住房市場(chǎng)的空間收斂，帶動(dòng)住房投資增長(zhǎng)。另一方面，采取相應(yīng)措施，通過(guò)土地指標(biāo)的空間交換制度，調(diào)節(jié)、限制三四線及以下城市的土地供給和住房供給，將庫(kù)存逐步消化?！蹦啭i飛強(qiáng)調(diào)。記者 寧迪 實(shí)習(xí)生 竇玉帥